"Реальная газета"

Заместитель Луганского городского головы прогнозирует, что стоимость аренды земельных участков вырастет в следующем году как минимум вдвое

Эпоха свободной и открытой продажи земли в Украине началась 21 января 1994 года, когда в городе Харькове состоялся первый в Украине земельный аукцион. Правда, согласно действующему законодательству, речь тогда шла не о продаже земли, а о реализации права на долгосрочную аренду (на 50 лет с правом продления еще на полвека) земельных участков с объектами незавершенного строительства. После этого земельные аукционы начали проводиться в различных регионах Украины, как говорится, с переменным успехом.

За прошедшие годы даже самые упорные скептики во власти убедились в преимуществах продажи земельных участков на открытом аукционе. Во-первых, это не только весомое пополнение местного бюджета (история украинских аукционов свидетельствует, что цена объекта в ходе торгов может вырасти в среднем в 3 раза). Во-вторых, по словам специалистов, с инвестором, который публично покупает объект и исправно платит налоги, работать надежнее.

Для инвестора аукцион также имеет ряд важных преимуществ. Приобрести земельный участок на аукционе — значит сэкономить время, поскольку оформление права на землю иным способом может занять более года. К тому же оформление технической документации участка и определение его границ в натуре, проводится продавцом до аукциона, тем самым экономится время и средства инвесторов.

Наконец, приобретение земельного участка на аукционе по своей природе является первичным приобретением. Выставленный на аукцион земельный участок «чист» от каких-либо имущественных прав третьих лиц на него: он не передан в пользование, в том числе в аренду: единственным собственником является государство или территориальная община, в зависимости от правового статуса такого участка. По сути, единственно возможной причиной аннулирования приобретенного на аукционе права собственности на земельный участок является признание недействительными результатов аукциона. А для этого необходимо доказать нарушение установленной процедуры его подготовки и проведения.

В то время, когда городская земля повсеместно продавалась по всей Украине, Луганск по прежнему оставался «белой вороной». И даже тогда, когда начали усиленно распродаваться участки в Луганской области (по словам начальника Луганского областного главного управления земельных ресурсов Петра МИЛЕХИНА, в 2005 году в области продано 348 земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 132,23 га на сумму 8 млн. 303,20 тысяч гривен, – это 16 место по Украине) власти областного центра лишь только усиленно мусолили земельный вопрос.

При этом, обсуждая плюсы и минусы продажи в сравнении с долгосрочной арендой, — с одной стороны, сдача земли в аренду дает возможность регулярно получать городскому бюджету определенные и стабильные суммы и, соответственно, легче прогнозировать поступления и расходы, а с другой стороны, договор об аренде может послужить инструментом шантажа, в конце концов, договор, хоть и очень сложно, но можно просто расторгнуть в одностороннем порядке с последующим его перезаключением, но уже с лицом, которое предложит большую цену, — городские власти на каждой сессии усиленно раздавали земельные участки (в прошлом номере «РГ» мы огласили информацию управления земельных ресурсов Луганского городского совета, согласно которой с 2003 по 2006 год было выдано 1399 разрешения на пользование почти 315 га Луганской земли) и дораздавались до того, что в городе практически не осталось свободных земельных площадей.

Но, тем не менее, землю в Луганске решено было таки продавать. Еще летом прошлого года были составлены и оформлены соответствующие законодательные акты (несмотря на солидный опыт проведения земельных аукционов и их закрепление в законодательной базе государства (статья 134 Земельного кодекса Украины предусматривает, что земельные участки под застройку субъектам предпринимательской деятельности должны предоставляться на конкурентных основах), единых общегосударственных правил их проведения в стране на сегодняшний день нет. Поэтому в каждой области действуют свои Положения по проведению аукционов, утвержденные местными администрациями или советами) и определены несколько перспективных земельных участков.

Но несмотря на оптимистические заверения и прогнозы заместителя Луганского городского головы Эльвиры МИХАЙЛЕНКО и самого луганского мэра Сергея КРАВЧЕНКО, проведение первого земельного аукциона все откладывалось и откладывалось.

Так что недавнее проведение в Луганске долгожданного аукциона по продаже права на аренду земли было не только ожидаемым, но и до определенной степени неожиданным.

15 октября 2007 года на аукцион был выставлен земельный участок площадью 1,5687 га по ул. Андрея Линева. Начальная цена объекта составляла 444 тыс. 839 грн.

В ходе торгов, стоимость участка возросла более чем в два раза. В результате земля была продана по цене 1 млн. 67 тыс. 614 грн. И с юридическим лицом-победителем аукциона был заключен договор, сумма которого с НДС составила более 1,281 млн. грн.

После состоявшегося аукциона журналисту «РГ» удалось встретиться с заместителем Луганского городского головы Виктором ПРОНИНЫМ, новым куратором земельных вопросов горсовета, и задать ему несколько вопросов относительно итогов и перспектив нового начинания.

— Прежде всего, Виктор Геннадьевич, хотелось бы поздравить вас с переходом на новую должность. Она ведь не менее ответственна чем идеологический фронт.

— А я и не слагал себя никаких партийных обязательств, так что надо говорить не о новой должности, а о дополнительной нагрузке, которую я взял на себя, кстати, еще в июле этого года. Но если говорить о чем-то новом, то теперь я занимаюсь не только ведением чисто «земельных» вопросов, но и архитектурой. Ведь, как не крути, земля всегда остается вторичным предметом, а на первом месте у нас стоит обустройство города.

— То есть, отныне уродливым фасадам и индивидуальным входам будет поставлен надежный заслон?

— Скажем так – мы начали двигаться от какой-то определенной точки и теперь будем не только не допускать новых промахов, но и по возможности исправлять старые огрехи. При этом на каждый выделяемый участок должно быть предоставлено градостроительное обоснование, а то ведь получается так, что наши жители в законодательном плане меньше защищены чем потенциальные застройщики. Ведь, согласно нынешнему законодательству, мы не имеем права никому отказать в выделение земельного участка, при условии, если этот участок свободен от претензий.

— Но таких участков в нашем городе почти не осталось. Каким же тогда образом вы планируете дальнейшее развитие института земельных аукционов?

— Прежде всего мы систематизируем все, что было когда-то выдано в городе. Для этого создается целый программно-аналитический комплекс. Уже есть рабочая группа, которая собирает информацию по поводу выделенной земли из всех источников. Затем, мы все-таки проведем космическую съемку, создадим электронную карту и наложим на нее все данные. Все это планируется осуществить уже в будущем году и, таким образом, в Луганске, впервые на Украине, будет создан первый земельный кадастр.

— И чем это поможет проведению аукционов?

— Следующий этап – это проведение нормативно-денежной оценки земли. Последняя такая оценка проводилась в 2000 году и за это время ее данные устарели. Арендная плата сегодня не соответствует действительной стоимости земли. Новая оценка будет проведена до первого января будущего года, и уже сегодня можно говорить о том, что стоимость аренды в следующем году вырастет как минимум вдвое и даст в городской бюджет не менее 30 миллионов гривен. Далее. Многие арендаторы земли брали участки «про запас», на всякий случай, и сегодня они простаивают. Увеличившаяся арендная плата, я уверен, заставит многих отказаться от такого землевладения и расторгнуть договор аренды. Вот вам и свободные участки.

— А не повлияет ли такое нововведение на потенциальных аукционеров? Ведь автоматически возрастет цена на предлагаемые на аукционе участки. Не отобьет ли это у них охоту покупать?

— Ничуть. На аукционе нормативно-денежная и экспертная оценка определяет лишь размер стартовой цены, которая согласно нашему Положению, составляет лишь только 20% от оценки. А все остальное решают торги.

— Когда планируется проведение следующего аукциона?

— Я думаю, это будет определено на ближайшей сессии. Мы пока еще не планируем проводить аукционы по продаже земли, а продаем лишь право на ее аренду. Земля при этом остается в собственности города, и на нее по прежнему начисляется арендная плата.

— А как насчет выкупа земельных участков под зданиями? В свое время об этом много говорилось.

— Это действительно очень важный вопрос. Ведь земля под магазинами и заводскими цехами фактически и не принадлежит городу – громада ей никак воспользоваться не может, но предприниматели ее выкупать не желают. Впрочем, я считаю, что нормативная переоценка земли и как ее следствие, увеличение арендной платы, многих подтолкнет в выкупу застроенных участков. Это ведь будет намного выгоднее, прежде всего для самих владельцев.

Материал подготовил Борис ЗУРОВ