"Реальная газета"

Уже несколько лет специалисты по недвижимости отмечают неуклонный рост интереса к частным домостроениям, и к загородной недвижимости в частности. Действительно, чем плохо – выбраться из «человеческого муравейника», работать в городе, а жить в получасе езды, в экологически чистом районе. Однако чтобы эту мечту сделать реальностью, надо знать некоторые тонкости в трудном деле покупки недвижимости, а особенно – загородной недвижимости, чтобы не сделать непоправимых ошибок в покупке и обустройстве своего дома.

Самое главное, о чем всегда нужно помнить: покупка загородного жилья – процесс гораздо более сложный, чем совершение сделок с городской недвижимостью. Загородные сделки юридически более опасны и сложны, поэтому не думайте, что сможете обойтись без специалистов.
Пожизненные каникулы в Простоквашино

Итак, вы решили купить дом за городом. Прежде всего, необходимо ответить для самого себя на главный вопрос: для каких целей вы приобретаете загородную недвижимость (постоянное проживание, организация фермерского хозяйства, отдых в летние месяцы и в праздники с семьей, развлечение с компанией, рыбалка, охота) и какими средствами располагаете? Кроме того, желательно заранее представлять приблизительное окружение вашего будущего дома (лес, поле, речка и т. п.).

Если вы просто рассчитываете время от времени выезжать и «оттягиваться» на природе, то все очень просто – можно приобрести домик в любом из дачных массивов, окружающих Луганск.

Иное отношение к дому, в котором семья собирается проводить более длительное время, например, выезжать на отдых на все лето. Здесь требования к строению существенно выше. Нужно обратить внимание на качество конструкций дома, выяснить, как он утеплен, и утеплен ли вообще, каково состояние существующих инженерных сетей, возможна ли прокладка новых, и насколько она будет сложной.

Максимально высокие требования нужно предъявить к загородному жилью, в котором семья планирует жить круглогодично. В этом случае лучше всего свить родовое гнездо в Станице Луганской или Лутугино – они достаточно близки к областному центру и обладают развитой инфраструктурой.

Так что сначала необходимо заранее выяснить, есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, ознакомиться с транспортными магистралями и развязками.

Учтите состояние дорог в местностях со сложным рельефом. Например, покупая участок с домом на холме, вы должны быть готовы к тому, что в дождливое время или в гололед могут возникнуть сложности с проездом в гору.

Желательно также выяснить, каким образом можно будет добраться до города без собственной машины – лучше «подстраховаться», приобретя дом неподалеку от автобусной остановки или железнодорожной станции.

Необходимо, чтобы дом был газифицирован, или такая возможность существовала в ближайшей перспективе. Поинтересуйтесь о технических возможностях подключения к существующим сетям, а также о стоимости самих подключений.

Далее – окружение поселка. Узнайте, нет ли вблизи «неблагоприятного соседства» – ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и т. д. Также полюбопытствуйте насчет перспективы развития района. Так как может выясниться, что рядом вскоре начнут строить, например, завод железобетонных изделий, или мусороперерабатывающий завод. Все это делает местность экологически небезопасной. Эту информацию можно получить в местных органах власти, архивах прессы, опросить местных жителей.

Не лишним будет пообщаться с соседями. В отличие от города, где можно за всю жизнь так и не узнать, кто живет этажом выше, в загородных поселках все на виду. Если в процессе знакомства с кем-то из соседей возникнут неприязненные отношения, если вас не устроит их социальный статус или образ жизни, стоит задуматься о целесообразности покупки именно этого дома. Кроме того, нужно выяснить, не имеют ли они каких-либо претензий на покупаемый дом и землю. Продавец может умолчать о многолетнем вялотекущем судебном споре за межу или дерево, и все эти неприятности достанутся покупателю «в нагрузку» к усадьбе.

Психологи советуют учесть также состояние, которое охватывает покупателя в том или ином доме. Если, находясь в доме, человек чувствует себя комфортно, то в этом случае есть смысл рассматривать прочие нюансы. Если же нет – от покупки лучше отказаться.

Обжитый дом наряду с недостатками (необходимость ремонта, замены старой проводки, удобства во дворе) имеет свои достоинства: это и меньшая стоимость, и разработанность участка, и уже наезженные подъездные пути.

Если же дом построен недавно, то его цена будет выше. К тому же при покупке нового коттеджа возможен только осмотр, а качество конструкций можно будет оценить лишь впоследствии. С другой стороны, в новый дом можно въезжать сразу после получения права собственности.

Риэлтер в помощь

На осмотр дома лучше отправляться в сопровождении специалистов – риэлтера и квалифицированного строителя, или хотя бы одного риэлтера. Риэлтер обязан загодя проверить правоустанавливающие документы, получить максимум данных обо всех владельцах и лицах, прописанных в этом доме, а уже в присутствии покупателя еще раз все просмотреть и рассказать обо всем, что удалось выяснить. Строитель должен обследовать техническое состояние дома, надежность кладки, перекрытий, тепло- и звукоизоляции, осмотреть подвальные помещения, не подтапливаются ли они, нет ли в них грибка и т. п.

Особое внимание следует обратить на справку-характеристику из БТИ, планы дома и земельного участка, тщательно сверив их на месте, так как владелец дома, в отличие от хозяина квартиры, более свободен в изменении внутренней планировки или границ своих владений. А если покупатель не заметит расхождений с утвержденной документацией либо пренебрежет ими, то впоследствии может столкнуться с проблемами при перерегистрации дома в свою собственность.

Для начала необходимо убедиться в том, что нравящийся вам дом приватизирован. Владелец и все участники приватизации (чьи права подтверждаются соответствующими свидетельствами на право собственности) должны дать согласие на отчуждение имущества, а все, кто прописан на данной жилплощади, — выписаны до сделки. Продавец обязан гарантировать покупателю (путем предоставления соответствующих справок), что объект продажи не заложен и не арестован, не подарен и не сдан в аренду.

Кроме того, обязательным условием любой нотариальной операции является наличие акта о введении дома в эксплуатацию. Именно он подтверждает то, что здание построено правильно, согласно нормативам. Если акта нет, дом юридически не существует, и никакая сделка с ним невозможна.

Основная сложность заключается в том, что случаи так называемой чистой продажи довольно редки. Обычно недвижимость принадлежит нескольким собственникам или уже имеет свою историю перепродаж. В связи с этим желательно выяснить все сопутствующие нюансы — кто был прописан в доме ранее, как дом достался владельцу, насколько многочисленна его семья и в каких отношениях хозяин находится со своими родственниками. На жилье после его продажи могут претендовать те лица, чьи интересы каким-то образом не учли — бывшие жены и мужья, малолетние и несовершеннолетние дети, а также недееспособные или тяжелобольные родственники. Кроме того, могут найтись люди с доказательствами того, что предыдущая сделка была оформлена незаконно. Таким образом, все претенденты в разных обстоятельствах могут оспорить нынешнюю процедуру купли-продажи в суде.

Осторожно: земля

В отличие от квартиры загородный особняк вы приобретаете вместе с землей, поэтому при купле-продаже надела без знания нюансов земельного законодательства не обойтись.

Основным правоустанавливающим документом на участок является Государственный акт на землю, подтверждающий право собственности. В этом документе должна быть экспертная оценка надела, описание его месторасположения и другие сведения. Если вы решитесь купить дом без этого акта, то окажетесь не застрахованными от самых разнообразных неожиданностей – к примеру, хозяин надела может потребовать, чтобы вы освободили его территорию. При изучении акта на землю тщательное внимание следует обращать на его размеры и целевое назначение земли — эти параметры строго регламентированы законодательством. Так, в соответствии с нормами Земельного кодекса (ст. 121) граждане Украины могут иметь право на безоплатную передачу земли разного назначения в таких количествах: для ведения личного сельского хозяйства — не более 0,2 га; для ведения садоводства — не более 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и приусадебного участка — не более 0,25 (в селах), 0,15 га (в поселках), 0,10 га (городах); для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га.

Перед тем как купить дом или участок под застройку, в первую очередь надо убедиться, что в акте на землю указано соответствующее назначение надела, а именно – для строительства дома. На землях другого назначения, а также на территориях заповедников, лесного и водного фонда, историко-культурного назначения возводить коттеджи закон не разрешает.

Если выяснится, что данные, указанные в акте на землю (размер или назначение участка), не соответствуют реальной действительности, договор купли-продажи могут в любой момент признать недействительным.

Будьте в своем праве

Искать дом вы можете и самостоятельно, но для осуществления самой процедуры оформления сделки все равно не обойтись без профессиональной помощи нотариусов и юристов.

Как только дом выбран, оформляют договор задатка (обычно это от 1 до 3 тысяч долларов). Сразу выясняют все оргмоменты: сроки сделки, расчетную валюту, кто будет оплачивать нотариальное оформление, сборы, налоги, пошлины (обычно эти расходы делятся пополам между покупателем и продавцом). Договор задатка служит гарантией того, что владелец не продаст жилье кому-то другому и не повысит цену.

Передача права собственности на загородный дом осуществляется с помощью двух документов: договора купли-продажи дома и договора купли-продажи участка. На всех документах должны быть указаны реквизиты сторон и их идентификационные коды; данные о предмете продажи; балансовая стоимость и договорная цена; обязательства сторон. Документы должны содержать гарантии отсутствия запретов на отчуждение со стороны родственников или других лиц. После совершения сделки договор купли-продажи дома регистрируется в БТИ, а Государственный акт на землю переоформляется на покупателя.

На заметку

Документы, которые необходимо проверить покупателю, можно разделить на три группы: подтверждающие наличие права собственности; необходимые для заключения договора отчуждения; и, наконец, документы, не требующиеся для заключения сделки, но которые могут содержать важные сведения.

Подтверждают право владения загородным участком:

1. Документы на дом: свидетельство государственной регистрации права собственности, иные документы (договор купли-продажи, обмена или дарения, свидетельство о праве наследования). Если дом был построен продавцом, то ещё потребуется акт приёмки в эксплуатацию законченного строительством объекта.

2. Документы на земельный участок, документы о приватизации участка. Учтите, что право бессрочного пользования или пожизненного наследования земли у продавца не равняется праву собственности.

3. Документы о приватизации. Домовая книга.

Для заключения договора отчуждения нужны:

1. технический паспорт домовладения (выдаётся в БТИ и содержит план земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений);

2. технический паспорт здания с поэтажным планом на каждое отдельное строение;

3. выписка из домовой книги (если дом пригоден для постоянного места жительства, необходима выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на данной площади).

4. Кадастровый план земельного участка – в него должны входить план границ земельного участка, сведения о категории земли, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях.

К третьей группе относятся справки садоводческого (дачного) объединения об отсутствии задолженности по членским, целевым и иным взносам.

Елена Ткаченко

Заголовок

Заголовок

111... читать дальше >>>