"Реальная газета"

Коммунальный жилой фонд Луганска в настоящее время состоит из 1811 жилых домов, из них 1405 домов с центральным отоплением. Общая площадь обслуживаемого жилого фонда коммунальной собственности составляет 6 млн. 110 тыс. 300 кв.м. Ежегодная потребность в финансировании капитального ремонта составляет более 60 млн. грн. Но, в связи с дефицитом денежных средств, на эти цели из городского и государственного бюджетов обычно выделялось от 4 до 10% от потребности.

Почти полтора года тому назад был проведен мониторинг состояния городского жилищного фонда, согласно вердикту которого большая часть домов коммунальной собственности Луганска нуждается в капитальном ремонте. Но затраты на него сегодня составляют практически себестоимость нового жилья. Так что, дешевле все развалить, а затем построить заново?

Начнем с аксиом. Любое здание постоянно подвергается воздействию многих факторов, вызывающих износ и повреждение несущих и ограждающих конструкций, а также оборудования. Главными из них являются природные явления: резкие изменения температуры окружающего воздуха, дождь, снег, ветер, солнечная радиация, а также механические повреждения отдельных элементов и различные дефекты, вызываемые эксплуатацией.

Степень износа и повреждений напрямую зависит от условий, в которых находится здание, а также своевременности и полноты проведения работ по устранению неисправностей и восстановлению изношенных элементов.

Поскольку причины и степень различны, соответственно отличаются и способы устранения дефектов, организационные основы выполнения работ и источники финансирования. Например, устранение небольших пробоин и свищей в стальных кровлях, замена отдельных листов, укрепление водоприемных воронок, окраска кровли и другие подобные работы выполняют, по мере необходимости, рабочие управления домами, а финансируются они за счет эксплуатационных расходов. Замену поврежденных стекол в окнах квартир, окраску окон, стен и потолков жилых комнат производят квартиросъемщики. Полную замену кровли, усиление стропил и обрешетки, замену заполнения оконных и дверных проемов, усиление перекрытий, смену чистого пола и т.д. проводят периодически специальные ремонтно-строительные организации по договорам подряда с домоуправлениями на средства, выделяемые из государственного и городского бюджетов.

Существуют два вида ремонта: текущий и капитальный. Целью текущего ремонта является периодическое или немедленное устранение повреждений без восстановления первоначальных качеств здания в целом или его отдельных конструктивных элементов. Все такие работы выполняются за счет эксплуатационных расходов, имеющихся в распоряжении жилищно-эксплуатационных организаций.

Назначение же капитального ремонта – это восстановление первоначальных качеств объекта или его составляющих. Сюда относятся замена полностью или значительной части кровли, перекрытий, элементов лестниц, заполнений оконных и дверных проемов, санитарно-технического оборудования, усиление оснований, фундаментов и стен здания и другие подобные работы. Капремонт имеет две разновидности: выборочный и комплексный. В первом случае восстановлению подвергают отдельные элементы и конструкции здания или оборудования, во втором – все основные элементы и конструкции. Любые работы по капитальному ремонту и его разновидностям выполняют по утвержденным проектам и сметам за счет специальных ассигнований из госбюджета.

Поскольку любой капремонт требует больших затрат денежных средств, материалов и рабочей силы, обязательным этапом подготовки является составление предварительных списков нуждающихся в нем объектов. Их составляет техник-смотритель на основании технических паспортов зданий, в которых содержатся данные о времени постройки, изменениях планировки, назначения и конструкций, произведенных в процессе перестройки или капремонта. Детальное обследование состояния проводит специальная комиссия. А составлением технической документации занимаются проектные организации по заказу и плановому заданию домоуправления.

Капитально отремонтированные объекты предъявляются к приему в эксплуатацию только после окончания всех работ, предусмотренных утвержденным проектом и сметами по ремонту здания или отдельных его очередей. Особое внимание при приеме обращают на достаточную прочность и жесткость замененных и отремонтированных конструктивных элементов, звукоизоляцию жилых помещений от воздушного и ударного шума, надежность защиты от попадания атмосферной, грунтовой и хозяйственной влаги, эффективную работу инженерного оборудования дома, включая отопление, водоснабжение и др., эффективную работу наружных сетей (водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация).

Цена вопроса

По самым скромным меркам, более половины жилого фонда Украины нуждается в капитальном ремонте, а сносу подлежит 4% зданий, в которых проживают около 284 тысяч граждан (в Луганске таких зданий насчитывается около 50-ти – это, в основном, «хрущевки» самого первого поколения и ряд двухэтажных домов в районе ж/д вокзала). Если же придерживаться Правил эксплуатации жилых домов и придомовых территорий, принятых в 2005 году тогдашним Госкомитетом Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, в Луганске капитальному ремонту подлежит около 80% жилья.

Из-за ограниченного финансирования на протяжении последних лет, необходимые работы по реконструкции зданий проводились частично, в основном, в случае аварий. Объем капитального ремонта по сравнению с 1991 годом сократился в 15 раз. Поэтому техническое состояние многих домов достигло критического уровня. Такое положение приводит к увеличению категории ветхих и аварийных зданий. Стоимость же капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т.д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. В среднем сумма, которую необходимо затратить на капремонт квартиры, может достигать до $400 за 1 кв.м общей площади. И получается, что по финансовым и трудовым затратам построить новый дом и отремонтировать старый практически равнозначно. Таким образом, вырисовывается замкнутый круг, разорвать который сегодня не получается.

Ведь по итогам проведенного в начале 2007 года мониторинга установлено, что общая потребность Луганска на восстановление основных фондов жилищного хозяйства – более 200 млн.грн., объектов социальной сферы – около 86 млн.грн. В жилых домах коммунальной собственности требует ремонта 285 тысяч кв.м кровли, 82 километра внутренних домовых сетей тепло- водоснабжения и водоотведения, 31 тысяча кв.м фасадов, 545 балконов, необходимо восстановление систем дымоудаления и пожаротушения в домах повышенной этажности. Необходимо проведение реконструкции, модернизации и ремонта 334 жилых домов первых массовых серий застройки, так называемых «хрущевок».

Кроме того, в 2006-2007 годах в коммунальную собственность было принято 52 жилых дома общей площадью 144 тыс.кв.м и 3 общежития общей площадью 3,2 тыс.кв.м, и все они требуют капитального ремонта.

На его проведение в прошлом году из бюджета города было выделено всего 700 тысяч. Что правда, еще порядка 40 миллионов было получено из госбюджета на выполнение специальных ремонтных программ, что позволило таки подлатать большую часть дырявых домов и снять на какое-то время остроту проблемы. Но кардинально решить ее не удалось (Сергей Шатохин, зам городского головы по ЖКХ, в этом отношении выразился образно: «Дали мне полмиллиона на сто домов. На эти деньги я смогу сделать, качественно и капитально, десять кровель и крыш. Но что тогда я буду объяснять жителям оставшихся девяносто домов, которым в прямом смысле течет за воротник? Вот я и «размазываю эти деньги на все сто кровель…». А через пару-тройку лет они опять потекут».)

Отселение с подселением через расселение населения

Тем не менее власти Луганска решили таки начать модернизацию жилфонда и в качестве пробного камня выбрали городок Щорса. Пока еще неясно, как именно будет реконструирован тамошний жилфонд, поэтому расскажем об обоих вариантах.

Сегодня строители предлагают два основных варианта – с отселением жильцов и без. В обоих случаях есть свои преимущества и недостатки, но в последнее время обитатели, к примеру, «хрущевок» согласны пережить ремонт, оставаясь в своих квартирах, несмотря на неудобства, к чему все больше склоняются и городские власти. У каждой из сторон на то есть свои причины. Узнав о возможной реконструкции, жители пятиэтажек зачастую оформляют развод, женятся, регистрируют в квартире родственников, увеличивая количество реально или виртуально проживающих в ней людей. Таким образом, при отселении они совершенно законно смогут претендовать на увеличение жилплощади. По подсчетам специалистов, чтобы расселить жителей пятиэтажного дома, нужно выстроить девятиэтажку, а это, естественно, невыгодно властям.

Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жилых помещений нельзя произвести какие-то ремонтные работы: перепланировку квартир, замену перекрытий и т.п. Это правило имеет большое практическое значение, так как в отдельных случаях вопрос о переселении жильцов ставится и без особой необходимости. Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно закон не предусматривает и права жильца требовать предоставить ему другое помещение на период ремонта, если последний может быть произведен без выселения, хотя при этом он испытывает определенные неудобства.

Альтернативное помещение, которое предоставляется на период ремонта, должно отвечать определенным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. Однако закон не содержит описаний условий благоустроенности такого жилья, поэтому не исключаются случаи, когда люди переселяются в квартиры, где, например, отсутствуют отдельные виды коммунальных услуг. Не урегулирован и вопрос о размере жилого помещения для временного проживания. Он решается в каждом конкретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нанимателем, а в случае возникновения спора – судом.

Кроме этого вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю может быть предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует подчеркнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного характера. Вместе с тем, оно не может применяться и без согласия нанимателя, т.е. наймодатель не вправе расторгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании, что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.

Учитывая все это, резонно заметить, что у сегодняшних жителей городка Щорса есть неплохие шансы поселиться в домах модернизированного городка. Напомним, проект застройки городка Щорса, недавно получил призовое место на Луганском архитектурном конкурсе.

Николай МОСКАЛЕНКО

Заголовок

Заголовок

111... читать дальше >>>