"Реальная газета"

«Висит груша – нельзя скушать…» Правильный ответ – земля сельхозназначения в Украине

Отныне землю сельскохозяйственного назначения можно продавать. Закон «О государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» среди прочего отменил мораторий на куплю-продажу пахотных земель. Однако, оказалось, и теперь не так просто будет расстаться со своим паем тем, кто давно об этом мечтал, или, наоборот, стать собственником нового участка. Реально отмена моратория не открыла рынка земли в стране. Верховная Рада, отменившая мораторий, приняла множество дополнительных решений-постановлений, отдаливших долгожданный момент поступления сельскохозяйственных земель в свободную продажу.

О том, что стало альтернативой запрету на продажу земли на ближайшее время, журналистам рассказал начальник Луганского главного управления земельных ресурсов Петр МИЛЕХИН.

Раз… два… продано?

Не так давно принятый закон о бюджете внес изменения в ряд законодательных актов, касающихся земли. Причем изменения рассчитаны на то, чтобы земля стала дополнительным источником повышения доходности бюджета. В частности, были внесены изменения в законы «Об аренде земель», «О плате за землю». Но самое главное изменение коснулось Земельного кодекса: право распоряжения землями сельскохозяйственного назначения теперь ограничится принятием законов «О рынке земли» и «О государственном земельном кадастре». То есть теперь мораторий устанавливается не постановлением Верховной Рады, а законами Украины, которые согласно постановлению ВР, должны быть приняты до 1 апреля 2008 года. По словам Петра Милехина, принять эти законы в срок успеть можно.

Закон о кадастре был утвержден Верховной Радой предыдущего созыва, но был отклонен Президентом. Второй закон прошел первое чтение еще в четвертом созыве, и теперь, по процедуре, должен подаваться на повторное рассмотрение. Если законы все-таки будут приняты до 1 апреля, можно прогнозировать, что всплеск купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения придется на второе полугодие 2008 года.

– В связи с этим возникает множество вопросов. Так, сегодня право продажи земель сельхозназначения государственной и коммунальной собственности переходит от органов исполнительной власти и местного самоуправления к органам государственной исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (государственного комитета по земельным ресурсам). Но и это нововведение не вступит всилу, пока не будут приняты изменения к закону. Вторая особенность – сельскохозяйственные угодья имеют целевое назначение, поэтому ВР приняла решение о том, что их продажа будет вестись только на аукционах.

При этом предполагается, что во время проведения аукционов стартовая цена на продаваемые участки земли будет возрастать в 5-7 раз, что и позволит увеличить доходную часть бюджета. Отдаваться в аренду участки будут также с аукционов, а не согласно поданным заявлениям, как это было раньше.

Милехин предполагает, это поможет решить ту проблему того, что сегодня выделяется масса участков, а строительство ведется только на 30 процентах из них. Изменения к законам также предполагают увеличение величины арендной платы за пользование землей.

С 1 января все органы власти не имеют право предоставлять земельные участки без проведения аукциона. То есть даже те, кто успел получить участок в пользование в прошлом году, в этом могут его лишиться. Все решения по выделению земель без аукциона должны быть приостановлены.

Однако в случае, если свои земельные наделы решат продавать владельцы земельных паев, между продавцом и покупателем будет действовать обычный механизм – через нотариуса с учетом выполнения существующих законодательных норм, регулирующих этот процесс. Правовых сложностей при этом не возникнет.

Кстати, сегодня на учете Главного управления земельных ресурсов Луганской области находится 1700 тысяч гектар сельскохозяйственной земли, из них 1300 тысяч гектар – пахотные земли. Только 30 процентов из них находятся в государственной собственности.

Остается открытым и еще один вопрос – вопрос ценовой политики на рынке земли. По словам П.Милехина, есть опасность, что на первом этапе покупатель будет демпинговать. И неизвестно, хватит ли мужества у населения противостоять этой схеме. Тем более что большинство земель сегодня используется монопольно. И эта монополия искусственно была создана органами власти, которые давали преференцию тому или иному сельхозпредприятию, фермерскому хозяйству. Но к монополизму ведет и отсутствие инвесторов в отдаленных районах.

Поэтому отказ платить за надел его реальную стоимость покупатель может объяснить, например, тем, что никто другой не придет в это село и не станет покупать землю. Однако если будет работать открытая схема аукционов, я гарантирую, что всегда найдутся люди, которые будут в них участвовать, которые будут заинтересованы в получении этих земельных участков. Что касается стартовой цены на земельные участки, сегодня разрабатывается методика экспертной оценки земли сельхозназначения, которая будет учитывать и географическое положение земель, и качество почвы.

Сегодня владельцы паев могут получать за гектар арендную плату размером всего 120-130 гривен за гектар, или около 600 гривен за пай. В то же время валовой доход большинства арендаторов, выращивающих подсолнечник, составляет порядка 3000 гривен с гектара.

Не спешите продавать

По словам Милехина, сегодня в области есть как минимум 10 крупных хозяйств, которые имеют возможность скупать землю. Однако специальных аналитических исследований относительно наличия в области реальных покупателей не проводилось. В то же время известно, что уже сейчас в стадии переоформления находятся 350-400 тысяч гектар земли, собственниками которых были либо умершие, либо выехавшие за границу пенсионеры. То есть, скорее всего, эти земли будут продаваться.

Не исключено, что часть продаваемых сельскохозяйственных земель после продажи так и не будет использоваться по назначению, то есть уйдет из сельскохозяйственного оборота. Это касается участков, прилегающих к городам, земли вдоль автомобильных трасс. Сейчас активно идут процессы строительства коттеджных поселков, торгово-развлекательных пунктов, автосалонов и т.д. Поэтому приобретать выгодные с этой точки зрения участки будут, естественно, люди, которые далеки от агробизнеса.

Просто в этом случае цена таких участков при продаже должна определяться не доходностью выращиваемых там сельхозкультур, а прибыльностью нового бизнеса. Сейчас, например, искусственно создан ажиотаж вокруг объездной автодороги. Но те, кто готов скупать земли возле дорог, пока просто не понимают, что людям не нужно столько торгово-развлекательных центров, сколько они собираются построить.

Несмотря на все перспективы скорого поступления земли в свободную продажу, начальник управления земельных ресурсов считает, что 80 процентов сделок относительно земельных участков останутся на уровне аренды: слишком неопределенной остается ценовая политика в этой сфере. Кроме того, владельцы паев, которые раньше вообще не чувствовали себя собственниками, могут поначалу просто никак не отреагировать на все новшества или проявлять большую осмотрительность при принятии решений.

– За все годы пользования частными наделами люди научились отстаивать свои интересы в различных инстанциях, вплоть до судов, и поняли: их права, интересы защищены. В итоге же, по-моему, выиграет тот, кто выберет аренду, – говорит П.Милехин.

Купля-продажа и выделение в аренду земельных участков несельскохозяйственного назначения также будет проходить посредством аукционов, чтобы избежать возможности влияния депутатов на эти процессы.

– Ведь сегодня много участков выделяется не под конкретное строительство, – акцентирует Милехин, – а для многократной перепродажи. И тогда первичная цена возрастает в десятки раз. Так пусть бизнесмены платят эту цену на аукционе.
Но аукционы, по его убеждению, еще необходимо ввести в правовое русло.

Ведь если на том или ином аукционе человек выиграл право на аренду, будет неправильно, если и после этого решением сессии его право на приобретение или аренду участка может быть оспорено. Нужно, чтобы у человека уже не было необходимости уговаривать чиновников и депутатов того или иного совета предоставить ему участок, практически купленный на аукционе.

Для этого нужно только принять соответствующие изменения в законодательство и определить конкретное юридическое лицо, которое будет вправе проводить торги. И единственное, что может помешать нормальному прохождению этих процессов – чрезмерная их политизация…

Анастасия МАРТИНЧУК