"Реальная газета"

Президент Украины восьмого ноября 2007 года подписал Указ №1077 «О мерах относительно строительства доступного жилья в Украине и улучшения жилищного обеспечения граждан». Доступное жилье предназначается для молодых семей, неполных семей с детьми, работников бюджетных организаций и др. Окончательный список категорий граждан, претендующих на льготное жилье, Кабинет Министров должен составить до мая 2008 года. Оговорен и размер будущих квартир — не более 50-60 кв.м. При этом стоимость 1 кв.м. не должна превышать 600 долларов. Начало реализации программы – 2009 год. Насколько такая программа реальна в Украине в общем и в Луганске в частности, мы и решили разобраться.

В глубь идеи

Для того, чтобы недоступное жилье стало похоже на доступное, Президент предлагает предоставлять гражданам одноразовую государственную помощь — около 30% от стоимости жилья (окончательную сумму и механизм ее предоставления должна будет утвердить Верховная Рада). Затем гражданам предстоит оформить кредит в одном из коммерческих банков на 20 лет под 15% годовых.

Воспользоваться кредитной программой смогут примерно 70 тыс. граждан, считает замглавы Секретариата Президента Александр ШЛАПАК. В интернете можно найти следующий его комментарий: «Семья, которая оформит кредит по такой программе, в течение 20 лет будет выплачивать по 1400 гривен ежемесячно». Что уже для многих малоимущих луганских семей не по карману. Идем дальше.

По предварительным оценкам представителей Секретариата Президента, на эти цели из госбюджета должно выделяться 0,5% ВВП. Если бы программа стартовала с 1 января 2008 года, то на нее выделили бы около 4 млрд. гривен.

Риэлторы утверждают, что по предложенной цене граждане смогут купить квартиры только в небольших городках, удаленных от областных центров. Средняя стоимость 1 кв.м жилья в Украине составляет 670 долларов. В Луганске она выше средней. Квадратный метр «вторички» сегодня стоит в среднем 964 доллара. Всего же по Украине квартирная очередь насчитывает 1,5 млн. семей.

Александр ДЮГОВСКИЙ, представитель общественной организации «Антирейдерский союз предприятий Украины» считает, что без иронии читать Указ Президента невозможно. Вспоминается и программа ипотечного кредитования молодых семей, и программа кредитования государственных служащих, а также благополучно забытый Закон «О жилом фонде социального назначения» и прочие.

Хотя идеи, заложенные в Указе, отчасти и заслуживают похвалы, но вызывает недоумение, почему вместо того, чтобы доработать уже существующие механизмы, государство выдумывает новый, не позаботившись о «работе над ошибками», как то задержки в поступлении государственных средств на реализацию программы и ее недоступность простым смертным.

— Программа, анонсированная, как инициатива Президента, — рассказывает Александр Дюговский, — на самом деле оказалась логическим продолжением одобренного Кабинетом Министров проекта концепции «Обеспечение жильем граждан в 2009-2012 годах» и законопроекта «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства», разработанного под руководством Владимира ПОЛЯЧЕНКО.

Как известно, Владимир Поляченко, в прошлом возглавлявший Киевгорстрой, теперь является главой Строительной палаты Украины, целью которой является отстаивание интересов застройщиков. Возможно, здесь и кроется загадочное единодушие всех трех органов государственной власти, так редко действующих согласовано. Поэтому интересен не столько сам Указ Президента, сколько сочетание всех документов вместе взятых.

Во-первых, по самым оптимистичным прогнозам, осуществить всю законопроектную работу от написания до принятия закона быстрее, чем за полгода, вряд ли удастся. А там уже придется вмешиваться в бюджет, перекраивая его на ходу для реализации хотя бы части задуманного.

Во-вторых, Указ, равно как и иные документы, предусматривают, что источником финансирования будут средства, представляемые Национальным банком Украины. Весьма странно, что к учреждению, осуществляющему государственную валютную политику, относятся как к обычному кредитному «кошельку». Это полностью противоречит Закону «О Национальном банке Украины».

Объявленная идея частичного финансирования государством покупки жилья на уровне 30% от его стоимости, «согласно списков нуждающихся», не получила надлежащей детализации и, скорее всего, в последующем станет поводом для появления еще одного коррупционного поля, такого же, как и при получении молодежных кредитов.

Кто будет строить?

По замыслу авторов программы, застройщиков доступного жилья будут определять на конкурсной основе. Главное выдвигаемое требование к строительным компаниям — жилье должно иметь низкую себестоимость. Застройщики говорят, что строительство жилья по предложенной стоимости 1 кв.м нерентабельно уже сегодня, и не могут прогнозировать его стоимость в 2009 году, поскольку она во многом будет зависеть от цен на газ, электричество, строительные материалы и т.д.
Поэтому вряд ли коммерческие компании откажутся от возведения прибыльного элитного жилья.

Чтобы уменьшить стоимость доступного жилья, Виктор ЮЩЕНКО предлагает изучить возможность переоборудования свободных жилых помещений военных городков и завершения «долгостроев». Но такая перспектива также не может привлечь застройщиков, поскольку иногда снос старого и возведение на его месте нового жилья обходится дешевле, чем достраивание и перестройка.

Президент предлагает также выдавать земельные участки компаниям-застройщикам бесплатно. Кабмин должен разработать законопроекты, упрощающие процедуру получения земельных участков для строительства социального жилья.

Александр Дюговский считает, что это, с одной стороны, должно сказаться на себестоимости жилья, а с другой, отбрасывает нас на шаг назад от проведения открытых аукционов. Более того, местные советы лишатся еще одной статьи доходов от продажи земли. И ответа на вопрос о том, как это будет компенсировано, никто дать не может.

Также Ющенко предлагает отменить нормы, вынуждающие застройщиков за собственные деньги строить дороги, магазины и т.д., поскольку это увеличивает себестоимость 1 кв.м на 32-36%. Но мы уже сейчас сталкиваемся с ситуациями, когда дома строятся без учета интересов остальных жильцов микрорайона. А теперь такое самовольство хотят закрепить еще и на законодательном уровне.

Помимо всего прочего, возможность строить социальное жилье на даровой земле без отчислений на развитие инфраструктуры смогут получить лишь те застройщики, которые сдали в прошлом году не менее 20 тысяч кв.м и при этом являются национальными производителями. Тем самым воспользоваться возможностью участия в программе смогут всего пара-тройка застройщиков.

В документах заложено, что стоимость одного квадратного метра должна быть не более 3 тыс. гривен, а стоимость квартиры в целом не более 180 тыс. гривен, что при существующем рынке недвижимости уже является малореальным даже в таком городе, как Луганск. Но вряд ли к моменту, когда механизм будет запущен, государство сможет удержать такие жесткие рамки и не пойти навстречу застройщикам. А компромисс может быть выражен как в повышении цены, так и в возможности продажи на сторону части социального жилья.

Идея Виктора Ющенко может остаться нереализованной еще и потому, что луганские депутаты могут отказаться предоставлять земельные участки для строительства жилья в черте города. Сегодня решение о предоставлении земли под строительство в пределах города принимают только местные советы. Ни Кабмин, ни Президент не могут повлиять на решение местных депутатов и обязать их отвести участки для строительства социального жилья.

Прогнозы

Как оказалось, эксперты очень скептически отнеслись к инициативе Президента.
— В то время как государственному аппарату надо сосредоточить все свое внимание на открытости земельного рынка, — рассказывает Александр Дюговский, — на реализации механизма продажи не земли, а готовых инвестпроектов по застройке целых массивов с инфраструктурой и заранее заложенной долей жилья, которое должно перейти работникам социальной сфер по уже существующим нормативам, – проталкивается новый, плохо реализуемый механизм.

Сквозь планы государства просвечиваются интересы крупных застройщиков, слишком идеалистично и все положительное, что в них заложено, слабо реализуемо. Под флагом социальной программы проводится работа по сохранению закрытости строительного рынка, сохранению непрозрачных механизмов землеотвода и рентабельности строительного бизнеса.

Снижать себестоимость жилья можно путем упрощения процедуры продажи земли, продажи готовых проектов. Только путем повышения благосостояния населения и цивилизованных условий работы, создания открытого рынка продажи строительных инвестпроектов для всех застройщиков, а не избранного числа, можно решить задачу обеспечения жильем нуждающихся в нем.

Максим Пешков