"Реальная газета"

Справочное пособие для молодых семей, озабоченных ценами на Луганскую недвижимость

Астрономические цены на недвижимость в Украине давно изумляют всю Европу. Всем уже известно, что киевские квартиры по своей стоимости сравнялись с виллами на Лазурном берегу. Достаточно просмотреть сайты бесплатных объявлений и убедиться самому: в Брюсселе 4-комнатная квартира в новом доме в центре, общей площадью 220 кв. метров с мебелью и бытовой техникой, с гостиной 80 кв. метров, тремя спальными комнатами, двумя санузлами, террасой будет стоить $520000, а 3-комнатная квартира в престижном районе Италии с видом на озеро и Швейцарские Альпы общей площадью 110 кв. метров стоит $500 000. И те же полмиллиона долларов просят за трехкомнатную квартиру в спальном районе столицы Украины.

Причем указывают, что «хата» находится в нежилом состоянии и на ее ремонт понадобится не менее $20 тысяч.

Но даже если не говорить о киевской недвижимости, а спуститься на грешную луганскую землю, то окажется, что и луганские квартиры вполне на уровне мировых цен.

Так, в Париже можно приобрести комфортную квартиру за 50 тысяч долларов. За те же 50 тысяч долларов можно приобрести апартаменты с одной спальней в Болгарии, Черногории и Чехии. А если хорошо поискать, то в Чехии можно найти сносное жилье и за 30 тысяч долларов. При этом в Луганске сыскать «двушку» в приличном состоянии всего за 30 тысяч будет большой удачей. Так что, если вы не имеете возможности купить квартиру на улице Советской, то можете попытать удачи в Париже или Лондоне — авось на жилье вам денег хватит.

Впрочем, в данном случае речь идет о вполне состоятельных людях, могущих себе позволить и путешествовать, и работать по всему миру. Но как быть тем, у кого нет такой возможности? Возьмем наиболее характерный пример: молодая луганская семья изыскивает возможность обзаведения собственным жильем. Что ей может предложить местный рынок?

Средняя цена на 1-комнатную «хрущевку» в центре Луганска от 30 тысяч долларов, на 1-комнатную квартиру улучшенной планировки – 35-55 тысяч долларов.
На юге 1-комнатную квартиру улучшенной планировки можно купить за 27 тысяч долларов и выше.

На восточных кварталах Луганска 1-комнатные «хрущевки» стоят от 22 тысяч долларов, 1-комнатные квартиры улучшенной планировки от 28 тысяч, двухкомнатные – от 40 тысяч долларов, трехкомнатные – от 50 тысяч долларов.
Кусается, однако. Вполне с парижскими расценками сопоставимо. Да только вот у них, у французов, зарплаты в 20 раз выше…

Насчет банковского кредита, выдаваемого сегодня чуть ли не за панацею, тоже не все так просто. Во-первых, попробуйте его еще получить. Ведь банки очень щепетильны в выборе клиента. Перед тем, как ссудить деньгами, специалисты банков проверяют платежеспособность заемщика, чтобы в дальнейшем он смог выплачивать кредит на протяжении нескольких лет.

Это, конечно, правда, что сегодня многие банки и кредитные ставки снижают, и правила получения кредита упрощают, но они при этом ничем не рискуют. Ведь квартира все равно не станет собственностью молодоженов, она на десятилетия превратится в банковский залог и со временем станет обузой не хуже ядра на ноге каторжника. И это – в том случае, если кредит исправно оплачивается. В противном же банк ее просто-напросто заберет.

И надежды на то, что в будущем квартиры подешевеют, оправдаются едва ли. Так, несмотря на все оптимистические прогнозы и заверения насчет того, что украинский рынок недвижимости вот-вот рухнет, на протяжении первого осеннего месяца цены на украинскую недвижимость выросли в среднем на 1%. Это объясняется тем, что рынок вышел из состояния стагнации.

По данным Александра Бондаренко, президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, количество продаж за сентябрь возросло на 12%. Вопреки нестабильной политической и экономической ситуации, прогнозируется дальнейший рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках.

Несмотря на то, что коридор цен довольно широк, к Новому году прогнозируют от 3% до 15% роста. Среди причин подорожания, в частности, жилья на первичном рынке называют рост стоимости строительных материалов. В среднем они каждый год дорожают на четверть. Растут также цены на энергоносители и сборы местных органов власти. Сегодня застройщик отдает в городской бюджет до 20% от стоимости проекта. Таким образом, специалисты прогнозируют, что тенденция к росту цен на недвижимость будет сохраняться.

Конечно, риэлторов можно (и нужно) подозревать в том, что они искусственно завышают спрос, но их прогнозы подтверждаются намерениями государственных структур. Так, Министерство регионального развития и строительства на 2008 год установило среднюю прогнозируемую опосредованную стоимость строительства жилья в Украине на уровне 3895 гривен/кв. м (сейчас средняя стоимость составляет 3400 гривен, а в Киеве — 3800 гривен/кв. м). Это практически соответствует нынешней средней цене луганской «вторички», так что дальнейшее ее подорожание, похоже, неминуемо.

Итак, на приобретение жилья денег не хватает, с кредитом связываться не хочется. Как быть, если к тому же нет в наличии престарелой бабушки, готовой вот-вот отправиться в мир иной?

Выходов несколько. Прежде всего, это аренда. В том же Киеве, например, годовая аренда квартиры обойдется всего-навсего в $6000, а в Луганске аренда квартиры будет стоить до 2,5 тысяч. Другими словами даже 40-50-летняя непрерывная аренда все равно обойдется дешевле покупки собственного жилья.

И в настоящее время все больше и больше наших сограждан перенимают европейскую традицию — жить в съемных квартирах. К тому же это вдвое дешевле, чем платить по ипотечному кредиту. А от выселения грамотные квартиросъемщики защищаются договорами аренды, выводя этот бизнес из тени.

В отличие от наших молодоженов, массовое желание иметь собственный угол вовсе не характерно для европейцев. Так, в странах Евросоюза от 40% до 70% населения живут в съемных домах и квартирах, да и в США около трети населения арендует жильё. А опрос, недавно проведенный в Великобритании, показал, что лишь 35% молодежи в возрасте от 20 до 30 лет считают покупку собственного жилья жизненным приоритетом. Интересно, что тридцать лет назад при аналогичном опросе в 1977 году желающих приобрести дом или квартиру было вдвое больше.

А в Украине собственниками жилья являются около 90% граждан страны. Это связано с введением закона «О приватизации государственного жилищного фонда», но на самом деле многие из собственников квартир и домов в них не живут, а вынуждены сами снимать жилье. Прежде всего, речь идёт о жителях провинции, отправляющихся в крупные города в поисках лучшей жизни.

Официальной статистики о количестве сдаваемого жилья в Украине из-за непрозрачности рынка не существует. Есть только общие цифры, согласно которым в провинциальных городах страны (к числу которых относится и Луганск) сдается 5-7% жилья. Не считая частного сектора, в нашем городе насчитывается около 100 тысяч квартир. Делайте выводы сами.

Единственное, чем стоит при этом озаботиться – это договор аренды. В отличие от стран Запада, в Украине хозяева и квартиросъемщики чаще всего предпочитают не заключать договор аренды, снимая или сдавая жилье через знакомых и оговаривая взаимные пожелания только на словах. По некоторым оценкам, количество устных сделок по аренде достигает 20-30% от общего числа.

Эксперты подчеркивают, что нежелание подписывать и нотариально заверять договор часто вызвано элементарным незнанием законов. Как правило, хозяева квартиры хотят избежать бумажной волокиты и уйти от налога на прибыль, который обязан платить каждый арендодатель. Их можно понять: получение справки-характеристики из Бюро технической инвентаризации (БТИ) — действительно хлопотное дело. А налог на доходы физлиц оплачивается раз в квартал по ставке 15%.

На самом же деле можно заключить договор и без печати нотариуса. Согласно законодательству, договор между двумя физическими лицами не требует нотариального удостоверения и принимается на рассмотрение в суд наряду с зарегистрированными. И налог на прибыль в этом случае также не уплачивается — ведь налоговики не знают о существовании нотариально незаверенного договора.

И, наконец, всегда есть возможность приобрести жилье по сходной цене в пригороде. Такое решение также не блещет новизной — те же москвичи и киевляне давным-давно оккупировали пригородную зону и не считают, что тратить ежедневно два-три часа на дорогу расточительно. Луганск же в этом отношении представляет собой еще не паханное поле. В той же Станице Луганской можно купить квартиру за $10000-15000, а добираться на работу в Луганск можно и на маршрутке.

Еще дешевле – за три-пять тысяч долларов купить неплохую дачу в Красном Яру или Зеленой Роще. Опять же: газ, водопровод, маршрутка.
В общем, проявив достаточную гибкость ума и не зацикливаясь на крайностях, даже молодая семья со скромными доходами может сыскать себе жилье по вкусу.

Николай МОСКАЛЕНКО