"Реальная газета Ижица"

На луганском рынке вторичной недвижимости в течение второго квартала наблюдалось снижение цен как при продаже всех типов жилья и большинства сегментов коммерческой недвижимости, так и при их аренде. Так, судя по информации, представленной на сайте domik.net, охарактеризовал результаты анализа луганского рынка недвижимости председатель Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексей КОТЕНКО. Исследования ассоциация проводила по данным, предоставленным ей луганским агентством недвижимости «Гривна плюс». Динамики цен первичного рынка риэлторский анализ не коснулся, поскольку «массовые застройки в Луганске не осуществляются, и предложений объектов недвижимости в этом сегменте по-прежнему нет».

Так, согласно исследованию, цены на однокомнатные квартиры в Луганске в течение квартала существенно снизились почти во всех районах города. В частности, в центре города жилье подешевело на 18,2-25% (с 1100-1200 долларов за квадратный метр в апреле до 900 долларов в конце июня).

В южных кварталах стоимость квадратного метра жилой площади упала с 1000 до 850 долларов, или на 15%, в восточных кварталах и в районе медгородка – с 900 до 800 долларов, или на 11,1%. Не подешевел только Камброд. Там сегодня, как и три месяца назад, жилье оценивается в $600 за квадрат.

Таким образом, по самым маленьким, то бишь камбродским, расценкам, квартира средних размеров в Луганске (20 квадратов комната плюс 10 кухня и плюс 5 квадратов «на мелкие расходы») должна стоить около 21 тысячи долларов. Чтобы проверить расчеты, открываю последний номер газеты объявлений. Там минимальной суммой в разделе «однокомнатные в Луганске» числится 18 тысяч у.е. — это в восточных кварталах, на квартиру общей площадью 44 (!) квадрата.

Получается, квадрат даже дешевле, чем отмечают исследователи — около 400 долларов. Цена еще больше обрадовала бы, если бы не искреннее признание продавца о том, что квартира требует ремонта… Можно найти также достаточно вариантов по цене, указанной луганским агентством недвижимости. Еще бы, давно известно, что большинство объявлений в газеты поступает как раз от представителей агентств, прикинувшихся частными лицами…

Продолжим, однако, изучать данные анализа динамики цен вторичного рынка недвижимости, проведенного Ассоциацией специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. Согласно их исследованию, двухкомнатные квартиры в Луганске дешевеют не столь уверенно.

В центре их стоимость упала всего на 10 процентов. Теперь она составляет 900 долларов за метр квадратный по сравнению с 1000-1050 долларами в прошлом квартале. Двухкомнатные на востоке подешевели всего на 5,4% (с $740 до $700), в районе медгородка – на 13% (с $920 до $800). Зато в южных кварталах двухкомнатные, наоборот, подорожали. Сейчас за квадрат в них придется выложить 800 у.е. В прошлом квартале понадобилось бы на 10 у.е (1,3%) меньше. Что ж, юг летом всегда дорожает…

Опять же, рассчитываем минимальную стоимость двухкомнатной квартиры, допустим, площадью около 45 квадратных метров. Цена в таком случае – 31,5 тысячи долларов. И на этот раз сумма почти совпала с цифрами, указанными в объявлениях. Хотя, есть и более дешевые варианты — около 32 тысяч за квартиру площадью 77 (!) квадратов. Без ремонта, конечно, и здесь не обойдется. Да и в «с/у совм.» хорошего мало. Зато, опять же, всего 415 долларов квадрат.

Стоимость трехкомнатного жилья, по информации Алексея Котенко, в течение квартала в центре не изменялась, но в иных случаях снизилась на 20% (с 1000-1200 долларов за кв.м в апреле до 1000 долларов в конце июня). В других районах города цены на трехкомнатные «хоромы» также снизились.

В южных кварталах риэлторы оценивают квадратный метр жилья в 700 у.е. по сравнению с 785 у.е. в прошлом квартале, то есть его стоимость снизилась на 10,8%. В восточных кварталах наблюдалось снижение стоимости жилья на 7,1% – с 700 до 650 долларов за квадрат, в районе медгородка – на 12,5%, или с 800 до 700 долларов.

Получается, трехкомнатная квартира по минимальной цене площадью до пятидесяти пяти квадратов стоить должна максимум 36 тысяч долларов. Снова обращаемся к газете объявлений. По объявлению трехкомнатной можно обзавестись за 38 тысяч (площадь — 58 кв.м), что также подтверждает результаты исследований. Меньшую сумму найти будет сложно, зато, например, за 41 тысячу предлагают 100 квадратных метров, т.е. квадрат за 410 у.е.

И все же, чтобы еще раз проверить объективность схем анализа динамики цен на рынке недвижимости и обоснованность выводов аналитиков, мы решили выслушать мнение еще одной стороны экспертов-покупателей. Оказалось, для них снижение цен на недвижимость является не таким уж очевидным и ощутимым.

Ольга, 27 лет:
— Мы с мужем присматриваемся к ценам на квартиры уже больше трех месяцев, постоянно просматриваем объявления. И, честно говоря, мы снижения цен не заметили абсолютно. Чем дальше, тем жилье становилось дороже… Очень сложно найти квартиру от хозяина. В основном сделки происходят через нескольких посредников, и каждый из них накручивает цену. Если появлялись более-менее приемлемые варианты от хозяев, их продавали еще до того, как мы успевали позвонить. Сейчас мы нашли недорогое жилье. Правда, состояние его оставляет желать лучшего…

И еще дешевле…

Риэлторы отмечают также снижение стоимости аренды жилья в Луганске. Так, однокомнатную квартиру в центре города сегодня можно арендовать за 180 долларов в месяц, что на 12 долларов, или 6,3% меньше, чем в прошлом квартале. В южных кварталах, по данным исследований, удешевление аренды произошло на 16,7% (со 144 до 120 долларов), в районе Медгородка – на 0,7% (со 128 до 120 долларов). Не изменилась стоимость аренды однокомнатного жилья только в восточных кварталах – там стоимость квартиры остается на уровне 168 у.е. за квартиру. А в Каменнобродском районе цена аренды даже повысилась – до 100 долларов с 96 в прошлом квартале (на 4,2%).

Неоднозначная ситуация складывается на луганском рынке недвижимости и с ценами на аренду двухкомнатного жилья. В восточных кварталах и в Камброде стоимость аренды снизилась на 4,8% (соответственно со 147 до 140 и со 126 до 120 долларов за квартиру в месяц). А вот в центре и в южных кварталах – рекордно (для соответствующего периода) повысилась, на 19% (соответственно – с 210 до 250 за квартиру и со 126 до 150 у.е.). В районе Медгородка цена аренды по сравнению с первым кварталом не изменилась. Там квартиранты отдают за жилье $168 в месяц.

Исследования Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины коснулись также продажи и аренды коммерческой недвижимости. Согласно его результатам, стоимость офисных помещений при продаже в центре Луганска в течение квартала увеличилась на 4,5% (с 2200 долларов за квадратный метр в апреле до 2300 в конце июня), в южных кварталах города – на 6,7% (с 1500 до 1600 долларов), в Каменнобродском районе – на 2,7% (с 1100 до 1130 долларов). Снижение стоимости офисных помещений за последние три месяца риэлторы зафиксировали только в восточных кварталах. Там цены упали на 6,3% (с 1600 до 1500 у.е.). В районе медгородка цена осталась на уровне первого квартала – $1300 за квадрат.

Торговые площади подешевели во всех районах города. В центре их стоимость снизилась с 2500 до 2450 долларов за квадратный метр (на 2%), в южных и восточных кварталах – с 1700 до 1650 долларов (на 2,9%), в районе Медгородка и в Камброде – с 1200 до 1150 долларов (на 4,2%).

Более существенно снизилась стоимость и без того недорогих (по сравнению с офисными и торговыми) складских помещений. В частности, в центре они подешевели на 10%, или с 500 у.е. за кв.м в апреле до 450 у.е. за кв.м в июне, в южных и восточных кварталах и в районе медгородка – на 14,3%, или с 350 до 300 долларов. В Каменнобродском районе цена не изменялась, оставаясь на уровне 300 долларов за квадрат.

До сих пор неизменной, согласно анализу цен на рынке недвижимости, осталась и стоимость аренды офисных, торговых и складских помещений в Луганске. Сейчас, как и три месяца назад, стоимость одного квадратного метра при аренде офисных помещений в центре составляет 25, в южных кварталах – 20, а в восточных кварталах, в районе Медгородка и в Камброде – 15 долларов за квадратный метр. При аренде торговых помещений цена квадрата в центре не превышает 35 долларов, в южных и восточных кварталах – 25, в районе Медгородка и Камброде – 20 долларов. За аренду складских помещений в центре предприниматели отдают 8 у.е. за метр, во всех других районах города – не выше 5,5 у.е.

Кроме того, риэлторы говорят об изменениях на земельном рынке Луганска. Они отмечают, что предыдущие периоды продажи земельных участков не производились вообще, то есть на рынке отсутствовали какие-либо предложения по продаже земли. Но во втором квартале, как свидетельствуют данные агентства недвижимости «Гривна плюс», положение изменилось – предложения на рынке появились, и в настоящее время цена 1 сот. земли определена на уровне 10 тысяч долларов в центре города, 8 тысяч – в южных кварталах, 6 тысяч – в восточных кварталах, 1 тысячи долларов – в районе пос. Видное.

Прокомментировать данные исследования Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины мы попросили специалиста еще одного луганского агентства недвижимости. Замдиректора агентства недвижимости «Эксперт-Киев» (г. Луганск) Александр ВОЛЫНЕЦ объяснил и причины снижения цен на недвижимость.

– Действительно, цены на недвижимость последние три-четыре месяца снижаются, – соглашается Волынец. – Реального покупателя сейчас нет, предложений намного больше спроса. Поэтому цены падают, и можно прогнозировать, что в ближайшее время эта тенденция сохранится. И если при прогнозах на повышение цен некоторые не спешили продавать недвижимость, то сейчас ее никто не «придерживает», потому что она еще больше обесценится. Покупатель, наоборот, ждет, когда цены еще больше упадут. На снижение цен повлиял и рост кредитования.

Сегодня почти 90 процентов недвижимости покупается в кредит. Более того, люди понабирали кредитов, а сейчас перестают их выплачивать – понятно, что те, кто недавно взял кредит на жилье по старой цене под большие проценты, сейчас сильно проиграли.

Просто получается, если вы недавно взяли и стали выплачивать кредит, легче отказаться от него (даже несмотря на то, что уже выплаченную сумму вам никто не вернет), оформить новый кредит на подешевевшее жилье и с более приемлемыми условиями кредитования – и это может быть действительно более выгодным вариантом…

Тем не менее даже после снижения цен говорить о реальном повышении покупательной способности луганчан на рынке недвижимости, пожалуй, рано. Возможно, покупателей на рынке прибавится, если тенденция снижения цен будет сохраняться еще в течение длительного времени.

От долгосрочных прогнозов, однако, эксперты пока воздерживаются. Как, впрочем, и от объяснения того факта, что покупатели до сих пор не заметили тех 2-25 %, на которые снизилась стоимость продажи и аренды недвижимости, и о которых теперь трубят все риэлторы…

Анастасия МАРТИНЧУК